Vertragsstrafen im Baurecht – Wirksamkeit & Verstöße

Häufig sind in Bauverträgen Vertragsstrafen vereinbart. Diese können Regelungen enthalten, die unter gewissen Umständen unwirksam sind. Viele Bauunternehmen stellen sich die Frage, wann eine Vertragsstrafe wirksam ist und unter welchen Bedingungen sie diese nicht leisten müssen. Welche Umstände unbedingt beachtet werden sollten und was der Auftraggeber bei der Abnahme alles falsch machen kann, werden wir in diesem Artikel erläutern.

Vertragsstrafe wird gezahlt

Was sind Vertragsstrafen?

Vertragsstrafen sollen den Auftragnehmer dazu bewegen, die im Vertrag vereinbarte Leistung auch wirklich im vorgesehenen Umfang zu erbringen sowie Zwischen- oder Fertigstellungstermine fristgerecht einzuhalten. Die Höhe der Vertragsstrafe bemisst sich in den meisten Fällen am Auftragswert und ist auch dann zu zahlen, wenn dem Auftraggeber durch die Verzögerung gar kein Schaden entstanden ist. Dieses Vorgehen macht es dem Auftraggeber dahingehend leichter, die vorher festgelegte Summe zu erhalten, ohne dass er die Höhe von eventuellen Schadensersatzansprüchen darlegen oder nachweisen muss. Vertragsstrafen werden entweder im Bauvertrag oder in einer separaten Vereinbarung festgelegt. Dies kann auch nachträglich geschehen. Vertragsstrafen können sowohl in BGB- als auch in VOB/B-Bauverträgen enthalten sein.

Wann ist eine Vertragsstrafe wirksam?

Wann eine Vertragsstrafe wirksam ist und gezahlt werden muss, hängt vom BGB- und ABG-Recht ab. Dafür müssen folgende Umstände erfüllt sein:

Vertragsstrafe bei nicht fristgerechter Fertigstellung

Eine Vertragsstrafe im Baurecht wird für den Fall vereinbart, dass eine fristgerechte Erfüllung des Bauvorhabens nicht möglich ist. Für die Verwirklichung dieser Vertragsstrafe muss sich der Bauunternehmer daher im Verzug bei der Fertigstellung des Bauvorhabens befinden. Dafür muss jedoch die Voraussetzung von vorher verbindlich festgelegten Terminen gegeben sein. Im Bauvertrag müssen daher verbindliche Termine und Vertragsstrafen festgelegt werden, um diese geltend zu machen.

Vorbehalt der Vertragsstrafe

Wurde ein Fertigstellungstermin sowie eine Vertragsstrafe vereinbart, muss die Geltendmachung bei jeder Abnahme vorbehalten werden. Ist ein Vorbehalt der Vertragsstrafe nicht vorgenommen worden, verfällt an einem späteren Zeitpunkt der Anspruch auf Leistung der Vertragsstrafe. Ist die Schlussrechnung der fertiggestellten Bauleistung übermittelt, muss eine Abnahme mit Vorbehalt innerhalb der nächsten 12 Werktage vorgenommen werden, damit die Vertragsstrafe greift. Anderenfalls kann diese auch an einem späteren Zeitpunkt nicht verlangt werden.

Höhe der Vertragsstrafe

Eine im Bauvertrag festgelegte Vertragsstrafe muss so gesetzt sein, dass sie nicht zu einer bloßen Ertragsquelle für den Auftraggeber werden kann. Diese sollte vielmehr in einem angemessenen Verhältnis zum Werklohn stehen und ist ab 5 % der Auftragssumme nicht mehr zulässig. Ist anhand der Umstände eines Einzelfalls erkennbar, dass der Auftraggeber die Vertragsstrafe ausschließlich dafür nutzt, um seine Gewinne zu verbessern, neigen Gerichte dazu, die im Bauvertrag festgelegte Vertragsstrafe als rechtswidrig zu beurteilen. In vielen Fällen erklären Gerichte dann die Vertragsstrafe als unwirksam, da diese schon alleine gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstößt.

Verstoß gegen das AGB-Recht

Vertragsstrafen, die verschuldungsunabhängig formuliert worden sind, sind nach dem AGB-Recht unwirksam, denn warum sollte ein Bauunternehmen eine Vertragsstrafe bezahlen, wenn dieser nicht für die Verzögerung verantwortlich ist. Eine Vertragsstrafe muss zudem betragsmäßig begrenzt sein, damit sie konform mit dem AGB-Recht ist. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ab 0,2 % des Auftragswertes pro Arbeitstag wird mit kritischen Augen begutachtet. Eine Vertragsstrafenvereinbarung in den AGBs von 10 % bei einer Abrechnungssumme mit mehr als 15 Mio. Euro ist unwirksam. Für Verträge mit einer Abrechnunsgsumme unter 15 Mio. Euro, gilt eine Vertragsstrafe von 10 % als grundsätzlich wirksam, wenn der maßgebliche Vertrag vor dem 30. Juni 2003 vereinbart worden ist.

Anrechnung der Vertragsstrafe auf Schadensersatz

Wenn eine Anrechnung der Vertragsstrafe auf mögliche Schadensersatzansprüche vertraglich aufgeweicht wurde, kann dies eine Unwirksamkeit der gesamten Vertragsstrafenklausel riskieren. Eine Vereinbarung, wonach die Vertragsstrafe auch bei einem neuen Terminplans gelten soll, ist ebenfalls nicht AGB konform. Grundsätzlich müssen Klauseln über Vertragsstrafen transparent und verständlich formuliert sein, um wirksam zu sein. Für den Fall, dass man im Vertrag auch die Einhaltung von Zwischenzielen mit Vertragsstrafen versehen hat, sollte der Vertrag im Gegenzug eine Regelung enthalten, wonach diese bei den Zwischenterminen möglicherweise verwirkten Vertragsstrafen dann wieder entfallen, wenn der Auftragnehmer den vereinbarten Endfertigstellungstermin einhält.

Schadensersatz statt Vertragsstrafe

Schadensersatz steht dem Auftragnehmer also dem Bauunternehmen dann zu, wenn er aufgrund von Behinderungen durch andere seine Leistung nicht wie im Vertrag vereinbart, fertigstellen konnte.

Verschiebung der Bauzeiten

Wird der Bauzeitplan überschritten und somit der Fertigungstermin nicht eingehalten, kann der Anspruch auf eine Vertragsstrafe dann entfallen, wenn der Auftraggeber selbst für die Zeitüberschreitung verantwortlich ist. Wird der Bauunternehmer bei der Ausführung einer Bauleistung, aufgrund von einem Leistungsausfall eines Vorunternehmers nicht fertig, muss die Baubehinderung vom Auftragnehmer angezeigt werden, damit dieser einer Vertragsstrafe entgehen kann. Die Ausführungsfristen können dann durch schriftliches Anzeigen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) verlängert werden.

Fazit

Vertragsstrafen sind für Auftraggeber ein gutes Mittel, um sich vor Schäden, die durch eine fehlerhafte Arbeitsweise des Bauunternehmens entstanden sind, zu schützen. Das Bauunternehmen sollte jedoch sorgfältig den Vertrag formulieren und später den Vorbehalt bei Abnahme erklären. Auftragnehmer haben insbesondere durch die Anzeige von Behinderungen und deren Nachweis die Möglichkeit, sich vor Vertragsstrafen zu schützen. Daher sollten Auftragnehmer selbst dann, wenn ihnen absehbar keine Mehrkosten durch eine Behinderung entstehen, alle Umstände kontrollieren und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt zur Prüfung des Vertrags hinzuziehen.

InfoBau Redaktion

Auf Basis der Erfahrung von über 15 Jahren täglicher Analyse der Bauwirtschaft in Deutschland und Österreich schreibt die Redaktion von InfoBau für Sie Ratgeber-Inhalte um Sie über verschiedene Fragestellungen und Problemstellungen rund um den Tiefbau aufzuklären.